Vastgoed kopen in Luxemburg via een vennootschap: voordelen en aandachtspunten

Er bestaat geen universeel antwoord. In eigen naam is het beheer eenvoudig en geniet de meerwaarde bij doorverkoop het regime van particulieren. Via een vennootschap worden het aanhouden met meerdere personen en de overdracht vergemakkelijkt, maar de fiscaliteit van huur en meerwaarden verschilt. De afweging moet naargelang uw situatie vóór de aankoop worden becijferd.

Niet systematisch. Het voordeel hangt af van het gebruik van het goed, de aanhoudingsduur, het volume aan huur en het profiel van de vennoten. De vennootschap draagt de IRC, de gemeentelijke bedrijfsbelasting en de vermogensbelasting, terwijl de particulier het belastingtarief volgt. De afweging moet vóór de aankoop worden becijferd.

Vaak een burgerlijke vastgoedvennootschap voor een familiaal aanhouden of verhuren met burgerlijk doel, een SARL wanneer de activiteit meer uitgesproken is of men de aansprakelijkheid wil beperken, soms een SOPARFI voor een groepsstructuur. De keuze hangt af van het project en moet door een advocaat worden gevalideerd.

Het is een vennootschap met burgerlijk doel, bestemd om gebouwen aan te houden, te beheren en te verhuren, zonder handelsactiviteit van aan- en verkoop. Zij biedt grote statutaire soepelheid om de aandelen te verdelen en de overdracht te organiseren, maar de vennoten zijn, in tegenstelling tot bij een SARL, naar evenredigheid van hun aandelen aansprakelijk voor de schulden.

De burgerlijke vennootschap heeft een burgerlijk doel en een ruime aansprakelijkheid van de vennoten; de SARL beperkt de aansprakelijkheid tot de inbreng en is geschikt voor een meer uitgesproken activiteit. De burgerlijke vennootschap geeft de voorkeur aan aanhouden en overdracht, de SARL aan het isoleren van het risico. De keuze weegt aansprakelijkheid, activiteit en beheersverplichtingen tegen elkaar af.

De SOPARFI treedt vooral op als overkoepelende vennootschap die vastgoeddochters aanhoudt, niet als eenvoudige eigenaar van een gebouw. De fiscale behandeling van een rechtstreeks aangehouden gebouw verschilt van die van een participatie. Het is geen sluiproute om vastgoed vrij te stellen, maar een structureringsinstrument dat men met een adviseur hanteert.

De huur valt in het belastbare resultaat van de vennootschap, onderworpen aan de vennootschapsbelasting en aan de gemeentelijke bedrijfsbelasting. De vennootschap brengt haar lasten en leninginteresten in aftrek en voert afschrijvingen door, maar draagt ook de vermogensbelasting op haar nettowaarde.

Via een vennootschap die aan de vennootschapsbelasting is onderworpen, valt de meerwaarde bij overdracht in het gewone belastbare resultaat, zonder het gunstige regime van particulieren. De aandelen van een vastgoedvennootschap overdragen is fiscaal niet identiek aan het gebouw zelf overdragen. Het uitstapscenario moet vanaf de aankoop worden geanticipeerd.

Ja. De verwerving van een in Luxemburg gelegen gebouw geeft aanleiding tot registratie- en overschrijvingsrechten, of de verkrijger nu een natuurlijke persoon of een vennootschap is. Kopen via een vennootschap heft die rechten niet op. Bepaalde aan de woning gekoppelde verminderingen zijn niet op dezelfde wijze van toepassing als voor particulieren.

Ja. Men draagt aandelen over, die in schijven deelbaar en schenkbaar zijn, in plaats van een ondeelbaar gebouw. De eigenaar kan het beheer behouden, geleidelijk aandelen schenken en de verdeling onder de erfgenamen organiseren zonder het goed te versnipperen, steunend op de statuten en een aandeelhoudersovereenkomst.

Zodra er meerdere vennoten zijn, is dat sterk aanbevolen. De overeenkomst organiseert de uittredingen, de blokkeringen, de aanvullende inbrengen en het beheer van het goed. Zij voorkomt de frequente conflicten bij vastgoed dat met meerderen wordt aangehouden, die een doorverkoop kunnen blokkeren of een overdracht van aandelen kunnen bemoeilijken.

De vennootschap leent, wat de schuld van het persoonlijke vermogen van de vennoten kan isoleren. De banken eisen echter vaak garanties of borgstellingen van de vennoten, vooral voor een recente structuur. De aftrekbaarheid van de interesten volgt de regels die eigen zijn aan de vennootschap.

Dat is mogelijk maar zelden optimaal. In eigen naam is de overdracht van de hoofdverblijfplaats in beginsel vrijgesteld van meerwaardebelasting en gelden bepaalde aan de woning gekoppelde voordelen. Via een vennootschap spelen deze gunstregimes niet op dezelfde manier. De afweging moet geval per geval worden becijferd.

Ja, er wordt geen nationaliteits- of verblijfsvoorwaarde aan de vennoten gesteld. De behandeling van inkomsten en meerwaarden hangt echter ook af van de fiscale woonplaats en van de toepasselijke verdragen. Een voorafgaande afbakening voorkomt dubbele belasting en beveiligt de doorverkoop.

Oprichtings- en werkingskosten, boekhoud- en neerleggingsverplichtingen voor de jaarrekening, een fiscaliteit van meerwaarden die vaak minder gunstig is dan in eigen naam, vermogensbelasting op het niveau van de vennootschap en een risico van blokkering bij onenigheid indien de uittreding niet is georganiseerd. Een slecht doordachte constructie kan een doorverkoop blokkeren.

Dat is geen wettelijke verplichting, maar de begeleiding door een advocaat vennootschapsrecht beveiligt de keuze van de vorm, de opstelling van de statuten en van de overeenkomst, en de fiscale afweging tussen rechtstreeks aanhouden en aanhouden via een vennootschap. Deze keuzes zijn duurzaam en moeilijk te corrigeren na de ondertekening.