Eine Immobilie in Luxemburg ueber eine Gesellschaft kaufen: Vorteile und Punkte der Wachsamkeit

Es gibt keine allgemeingueltige Antwort. Im eigenen Namen ist die Verwaltung einfach, und der Veraeusserungsgewinn beim Wiederverkauf profitiert vom Regime der Privatpersonen. Ueber eine Gesellschaft werden das gemeinsame Halten und die Uebertragung erleichtert, doch die Besteuerung von Mieten und Veraeusserungsgewinnen unterscheidet sich. Die Abwaegung muss je nach Ihrer Situation vor dem Kauf beziffert werden.

Nicht systematisch. Der Vorteil haengt von der Nutzung der Immobilie, der Haltedauer, dem Mietvolumen und dem Profil der Gesellschafter ab. Die Gesellschaft traegt IRC, kommunale Gewerbesteuer und Vermoegensteuer, waehrend die Privatperson dem Tarif folgt. Die Abwaegung muss vor dem Kauf beziffert werden.

Oft eine Immobilien-Zivilgesellschaft fuer ein familiaeres oder vermietendes Halten mit zivilrechtlichem Zweck, eine SARL, wenn die Taetigkeit ausgepraegter ist oder die Haftung begrenzt werden soll, manchmal eine SOPARFI fuer eine Konzernstrukturierung. Die Wahl haengt vom Projekt ab und muss von einem Anwalt validiert werden.

Eine Gesellschaft mit zivilrechtlichem Zweck, die dazu bestimmt ist, Immobilien zu halten, zu verwalten und zu vermieten, ohne handelsmaessigen An- und Verkauf. Sie bietet grosse satzungsmaessige Flexibilitaet, um die Anteile zu verteilen und die Uebertragung zu organisieren, doch die Gesellschafter haften anders als bei einer SARL im Verhaeltnis ihrer Anteile fuer die Schulden.

Die Zivilgesellschaft hat einen zivilrechtlichen Zweck und eine erweiterte Haftung der Gesellschafter; die SARL beschraenkt die Haftung auf die Einlagen und eignet sich fuer eine ausgepraegtere Taetigkeit. Die Zivilgesellschaft bevorzugt das Halten und die Uebertragung, die SARL die Abschirmung des Risikos. Die Wahl wiegt Haftung, Taetigkeit und Verwaltungspflichten gegeneinander ab.

Die SOPARFI kommt vor allem als Konzernspitze zum Einsatz, die Immobilien-Tochtergesellschaften haelt, nicht als blosser Eigentuemer einer Immobilie. Die steuerliche Behandlung einer direkt gehaltenen Immobilie unterscheidet sich von der einer Beteiligung. Sie ist keine Abkuerzung, um Immobilien zu befreien, sondern ein Strukturierungsinstrument, das mit Beratung einzusetzen ist.

Die Mieten fliessen in das steuerpflichtige Ergebnis der Gesellschaft und unterliegen der Koerperschaftsteuer (IRC) und der kommunalen Gewerbesteuer. Die Gesellschaft zieht ihre Aufwendungen und ihre Darlehenszinsen ab und nimmt Abschreibungen vor, traegt aber auch die Vermoegensteuer auf ihren Nettowert.

Bei einer koerperschaftsteuerpflichtigen Gesellschaft fliesst der Veraeusserungsgewinn in das gewoehnliche steuerpflichtige Ergebnis, ohne das Vorzugsregime der Privatpersonen. Der Verkauf der Anteile einer Immobiliengesellschaft ist steuerlich nicht identisch mit dem Verkauf der Immobilie selbst. Das Ausstiegsszenario muss bereits beim Kauf vorausgeplant werden.

Ja. Der Erwerb einer in Luxemburg gelegenen Immobilie zieht Registrierungs- und Eintragungsgebuehren nach sich, gleichgueltig ob der Erwerber eine natuerliche Person oder eine Gesellschaft ist. Der Kauf ueber eine Gesellschaft beseitigt diese Gebuehren nicht. Bestimmte wohnungsbezogene Freibetraege gelten nicht in gleicher Weise wie fuer Privatpersonen.

Ja. Man uebertraegt Gesellschaftsanteile, die teilbar und tranchenweise schenkbar sind, statt einer unteilbaren Immobilie. Der Eigentuemer kann die Geschaeftsfuehrung behalten, schrittweise Anteile schenken und die Verteilung unter den Erben organisieren, ohne die Immobilie zu zerstueckeln, gestuetzt auf die Satzung und eine Gesellschaftervereinbarung.

Sobald mehrere Gesellschafter beteiligt sind, ist sie dringend empfohlen. Die Vereinbarung regelt Austritte, Blockaden, ergaenzende Einlagen und die Verwaltung der Immobilie. Sie vermeidet die bei gemeinsam gehaltenen Immobilien haeufigen Konflikte, die einen Wiederverkauf blockieren oder eine Anteilsabtretung erschweren koennen.

Die Gesellschaft nimmt das Darlehen auf, was die Schuld vom persoenlichen Vermoegen der Gesellschafter abschirmen kann. Banken verlangen jedoch oft Sicherheiten oder Buergschaften der Gesellschafter, vor allem bei einer jungen Struktur. Die Abzugsfaehigkeit der Zinsen folgt den eigenen Regeln der Gesellschaft.

Das ist moeglich, aber selten optimal. Im eigenen Namen ist die Veraeusserung des Hauptwohnsitzes grundsaetzlich von der Veraeusserungsgewinnsteuer befreit, und bestimmte wohnungsbezogene Vorteile gelten. Ueber eine Gesellschaft greifen diese Vorzugsregime nicht in gleicher Weise. Die Abwaegung muss im Einzelfall beziffert werden.

Ja, von den Gesellschaftern wird keine Bedingung hinsichtlich Staatsangehoerigkeit oder Wohnsitz verlangt. Die Behandlung von Einkuenften und Veraeusserungsgewinnen haengt jedoch auch von der steuerlichen Ansaessigkeit und den anwendbaren Abkommen ab. Eine vorherige Rahmenklaerung vermeidet Doppelbesteuerungen und sichert den Wiederverkauf ab.

Gruendungs- und Betriebskosten, Buchfuehrungs- und Hinterlegungspflichten fuer die Jahresabschluesse, eine oft weniger guenstige Besteuerung der Veraeusserungsgewinne als im eigenen Namen, Vermoegensteuer auf Ebene der Gesellschaft und die Gefahr einer Blockade bei Uneinigkeit, wenn der Austritt nicht geregelt ist. Eine schlecht durchdachte Konstruktion kann einen Wiederverkauf blockieren.

Das ist keine gesetzliche Pflicht, doch der Beistand eines Anwalts fuer Gesellschaftsrecht sichert die Wahl der Form, die Abfassung der Satzung und der Vereinbarung sowie die steuerliche Abwaegung zwischen direktem Halten und Halten ueber eine Gesellschaft ab. Diese Entscheidungen sind dauerhaft und nach der Unterzeichnung schwer zu korrigieren.